به گفته وکیل اجاره و تخلیه ملک، از دیرباز در میان تجار مختلف به خصوص تاجران کشورهای غربی رسمی بود که بنا بر آن، امتیازات خاصی را برای مستاجران اماکن تجاری در نظر میگرفتند. در قانون روابط موجر و مستاجر کشور ما، این قاعده با نام حق سرقفلی شناخته شده و تنها مخصوص اماکن تجاری میباشد و طبق آن مستاجر میتواند در زمان اجاره ملک، مبلغی را به موجر یا مالک بدهد و در قبال آن از دو امتیاز برخوردار شود؛ اول اینکه مبلغ اجارهای که هر ماه میپردازد کمتر از اجاره مرسوم آن ملک میشود و دوم آنکه پس از پایان مهلت قرارداد در صورتی که تمایلی به تخلیه ملک نداشته باشد، مالک نمیتواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. به بیان دیگر با توجه به نکات تنظیم قرارداد اجاره، پس از پایان زمان قرارداد، اولویت برای قرارداد اجاره جدید، تمدید با مستاجر ملک است.
با این حال اگر مستاجر پیشین، تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد، طبق تبصره دو ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مبلغی را که به عنوان سرقفلی در زمان عقد قرارداد به مالک پرداخته بود، مطابق نرخ روز دریافت کرده و سپس اقدام به تخلیه ملک میکند.
تبصره ۲ ماده ۶: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
هنگام تخلیه مستاجر، پرداخت سرقفلی به نرخ روز انجام خواهد شد. بنابراین احتمال دارد این مبلغ بیش از آنچه که مستاجر در زمان عقد قرارداد اجاره به مالک پرداخته است، باشد.
سرقفلی مغازه و سایر املاک تجاری مشابه همان مبلغیست که بابت رهن منازل مسکونی پرداخت میشود. در هر دو مورد مبلغ اجاره ماهیانه مستاجر کاهش مییابد و پس از اتمام مدت اجاره، اولویت برای قرارداد جدید با مستاجری است که در حال حاضر ملک را تحت تصرف دارد.
شما میتوانید برای مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری در مورد سرقفلی اوقاف، سرقفلی اداری، سرقفلی املاک صنعتی، سرقفلی انباری، سرقفلی مغازه، سرقفلی پاساژ، سرقفلی داروخانه، سرقفلی رستوران، سرقفلی زمین کشاورزی، سرقفلی نانوایی، سرقفلی شهرداری و… با گروه حقوقی قرار تماس بگیرید.
۰۲۱-۲۲۸۷۶۵۲۵ گروه حقوقی قرار
برای آشنایی با حق کسب یا پیشه یا تجارت کافی است تصور کنید به عنوان یک مستأجر مغازهای را اجاره نموده و کسب و کار خود را در آن شروع کردهاید. پس از گذشت مدتی به دلیل استقبال مردم، همه روزه افراد زیادی به مغازه شما رجوع میکنند و شهرت مغازه سر زبانها میافتد. حال که موعد تخلیه ملک فرا رسیده و شما ملزم به ترک آن هستید، دچار ضرر میشوید؛ چراکه با تغییر محل کسب و کار خود باید مجددا برای رونق گرفتن آن تلاش کرده و زمان نامعلومی را به این امر اختصاص دهید و این در حالی است که مالک از طریق کسب و کار شما و رونق ملک خود به سود زیادی دست یافته است. به همین دلیل مبلغی به عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت در پایان مدت اجاره به مستأجر پرداخت میشود. لازم به ذکر است که این موضوع در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۳۹ برای اولین بار پیشبینی شد. البته امروزه با توجه به گسترش فضای مجازی و برندسازی کسب و کارها، شرایط مستاجران متفاوت از گذشته میباشد.
بیشتر بخوانید: انواع دعاوی اجاره علیه موجر یا مستاجر
سرقفلی عرفی بود که از قدیم در میان تجار رواج داشت و از نظر شرعی نیز خالی از ایراد بود. اما پس از قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ که حق کسب، پیشه یا تجارت به میان آمد، به اعتقاد بسیاری از مراجع و فقها اشکالات شرعی به آن وارد بود و توسط شورای نگهبان نیز غیر شرعی اعلام شد. به همین دلیل با تصویب قانون جدید موجر و مستاجر، حق کسب و پیشه در قانون ۷۶ از اعتبار قانونی ساقط گشت. البته همچنان در قراردادهایی که پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شدهاند، طرفین موظف هستند طبق قانون سال ۱۳۵۶ عمل نموده و حق کسب، پیشه یا تجارت را منتقل کنند. لازم به ذکر است که این مبلغ در بعضی از مواقع حتی از ارزش خود ملک نیز بیشتر میشود و مطالبه آن یکی از انواع دعاوی اجاره علیه موجر یا مستاجر است که در دادگاههای سراسر کشور مطرح می شود.
بیشتر بخوانید: مشاوره حقوقی املاک با وکیل ملکی
برای مقایسه سرقفلی و مالکیت لازم است هر یک از این مفاهیم را به طور مختصر بیان کنیم.
ماده ۳۰ قانون مدنی بیان میدارد:
هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. بنابراین مالکیت را میتوان حقی دانست که در پی آن توانایی دخل و تصرف، بهرهبرداری از منافع، قابلیت انتقال به غیر و… برای مالک به وجود میآید.
از طرف دیگر حق سرقفلی در قانون مدنی پیرو روابط موجر و مستاجر و فقط در اماکن تجاری تعریف شده است و همانطور که پیشتر گفته شد، مستاجر تنها صاحب منافع یک مال است و نه خود مال.
بنابراین مالکیت یک ملک به معنای تسلط به عین ملک و همه موارد مربوط به آن است؛ در صورتی که مستاجر ملک تجاری که مالک سرقفلی آن میباشد، تنها مالک منافع ملک است و حیطه تسلط وی نسبت به ملک بسیار کمتر از مالک است.
به طور کلی منظور از خرید و فروش سرقفلی، انتقال مورد اجاره از طرف موجر به مستاجر (ضمن پرداخت سرقفلی) است. برای پاسخ به این سوال که مستاجر میتواند بدون اجازه مالک، سرقفلی (مورد اجاره) را به فرد دیگری منتقل کند یا نه، لازم است نگاهی به قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ بیندازیم.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، حق انتقال مورد اجاره به غیر به طور پیش فرض برای مستاجر در نظر گرفته شده است مگر اینکه خلاف آن در قرارداد ذکر شود. اما در قانون سال ۵۶، مستاجر امکان انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد مگر اینکه این حق در قرارداد قید شده و به امضای طرفین برسد.
بنابراین مستاجری که حق انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد، بدون اجازه مالک میتواند سرقفلی را منتقل کند. اما مستاجری که این حق را نداشته باشد، ملزم است رضایت مالک را جلب کند که در اکثر مواقع برای جلب رضایت، مبلغی به عنوان حق مالکانه در انتقال سرقفلی به مالک پرداخت میشود. لازم به ذکر است که عنوان حق مالکانه در انتقال سرقفلی در قانون پیشبینی نشده و این مبلغ تنها جنبه عرفی دارد.
دعاوی سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت که در دسته امور ملکی قرار گرفته، پس از ایجاد رابطه موجر و مستاجر پیش میآیند و از آنجایی که بسیاری از افراد جامعه مالک یا مستاجر املاک تجاری هستند، ممکن است در معرض اختلافات و دعاوی ناشی از این موضوع قرار بگیرند. به همین دلیل بهتر است پیش از تنظیم قرارداد اجاره مغازه و سایر اماکن تجاری، به وکیل سرقفلی و یا مشاور حقوقی مسلط در این حوزه مراجعه نمایید.
در ادامه به مهمترین سوالات شما در حوزه سرقفلی پاسخ میدهیم:
حق کسب و پیشه هیچگاه به سرقفلی تبدیل نشد. در واقع در قراردادهای اجاره املاک تجاری که فقط از سال ۵۶ تا ۷۶ منعقد شدهاند، حق کسب و پیشه پرداخت میشود و پس از سال ۷۶ نیز از اعتبار قانونی ساقط شد. در صورتی که سرقفلی از سال ۱۳۳۹ تا هماکنون معتبر بوده و در صورت رضایت طرفین منتقل میشود.
بله. وکلای گروه حقوقی قرار تمامی قراردادهای اجاره اماکن تجاری را که در بازه زمانی سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ منعقد شده و طرفین آن دچار اختلافات حقوقی شدهاند، بررسی کرده و آمادگی قبول وکالت آنها را اعلام میدارند.
مفهوم این جمه این است: این مغازه با گرفتن سرقفلی اجاره داده میشود
در صورتی که مالک یا موجر در دفترخانه ملک را به مستاجر اجاره دهد و ضمن سند رسمی تصریح به انتقال سرقفلی شده باشد، به سند مذکور سند سرقفلی گفته میشود. سرقفلی بهتر است به واسطه سند رسمی منتقل شود تا از دعاوی احتمالی جلوگیری شود.
بله؛ چنانچه متوفی صاحب سرقفلی باشد، مبلغ سرقفلی و منافع آن باید در اختیار وراث قرار گیرد.
بله؛ سرقفلی قابل توقیف است اما قابل برداشت نیست. چون این مبلغ زمانی توسط موجر یا مالک پرداخت میشود که مستاجر ملک را تخلیه نماید. بنابراین این امکان وجود ندارد که از مالک یا موجر بخواهیم سرقفلی را بدون تخلیه به طلبکار بپردازد.
بله میتوان سرقفلی را وقف نمود؛ اگرچه گفته میشود که وقف عین درست است. با این حال دیوان عالی کشور در یکی از رأیهای صادره در مقام مرجع فرجامخواهی، قابل وقف بودن سرقفلی را پذیرفته است.
همانطور که پیشتر گفته شد، اصطلاح “حق مالک در فروش سرقفلی” در قانون ذکر نشده؛ بنابراین این مبلغ کاملا عرفی بوده و با توجه به رضایت طرفین تعیین میشود. اما در اکثر معاملات، ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش سرقفلی میباشد.
پیام در واتس اپ
سلام به شما
سرقفلی یه مغاره بالای بیست ساله که برای ماست. الان با مالک سر حق و حقوق خودمون به اختلاف خوردیم و مالک میخواد از ما شکایت کنه. ما هم از این چیزای حقوقی سر در نمیاریم. ما رو راهنمایی می کنید؟
سلام؛ وقت شما به خیر
دقیقا چه اختلافی دارید؟
اگر تمایل به تنظیم جلسه مشاوره دارید، با شماره تلفن ۰۲۱۲۲۸۷۶۵۲۵ تماس بگیرید.
سلام. انصافا خیلی خوب و کامل توضیح دادین. من بالاخره فهمیدم
سرقفلی چه فرقی با حق کسب و پیشه داره
سلام؛ وقت شما به خیر
ممنون از حسن توجه شما
سلام ،وقت بخير
پدر بنده سال
٧٣ سرقفلى يه مغازه رو فروختن و مالك بعد از سال ها از ما شكايت كرده كه اجازه اين كار رو نداشتيم. با توجه به اينكه قبل از سال
٧٦ اين كار انجام شده، تكليف ما چيه؟!
باتشكر
سلام؛ وقت شما به خیر
معاملات اجاره بین سالهای ۵۶ تا ۷۶ فقط از نظر حق کسب و پیشه متفاوت میباشند. بنابراین انتقال سرقفلی مربوط به سال انجام معامله
نمیباشد.